Wer in Deutschland eine neue Mietwohnung sucht, muss tiefer in die Tasche greifen. Im dritten Quartal 2026 lagen die Neuvertragsmieten in Deutschland durchschnittlich 3,5 Prozent höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Damit hat sich der Preisanstieg wieder beschleunigt: Im zweiten Quartal hatte das Plus noch 3,2 Prozent betragen, die monrose.de berichtet mit t-online.de.
Die neuen Zahlen zeigen zugleich eine auffällige Trennung innerhalb des Immobilienmarktes. Während Mieten für neu abgeschlossene Verträge weiter deutlich nach oben gehen, entwickeln sich die Kaufpreise von Häusern und Wohnungen wesentlich verhaltener. Besonders spürbar bleibt der Druck in den großen Städten, wo viele Wohnungssuchende auf ein knappes Angebot treffen.
Neuvertragsmieten steigen wieder schneller
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken erfasst die Entwicklung des Immobilienmarktes auf Grundlage tatsächlicher Finanzierungs- und Transaktionsdaten. Für das dritte Quartal 2026 zeigt sich dabei eine erneute Verschärfung auf dem Mietmarkt.
Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern lagen 3,5 Prozent über dem Wert des dritten Quartals 2025. Noch drei Monate zuvor hatte der jährliche Zuwachs 3,2 Prozent betragen. Die Richtung hat sich damit nicht geändert, die Geschwindigkeit des Mietanstiegs aber wieder erhöht.
„Auf dem Mietmarkt spitzte sich die Lage weiter zu“, beschreibt der Verband die Entwicklung.
Entscheidend ist, dass sich diese Zahlen auf neu abgeschlossene Verträge beziehen. Bestandsmieten entwickeln sich häufig langsamer, weil gesetzliche Regelungen, bestehende Mietverträge und andere Begrenzungen wirken. Wer dagegen umzieht oder erstmals eine Wohnung anmietet, trifft unmittelbar auf das aktuelle Preisniveau.
Für Wohnungssuchende zählt deshalb nicht nur der bundesweite Durchschnitt. Entscheidend ist, wie viele Wohnungen am jeweiligen Standort tatsächlich angeboten werden. In angespannten Städten können schon wenige passende Angebote einen erheblichen Preisdruck erzeugen.
Warum die Mieten trotz schwacher Kaufpreise steigen
Auf den ersten Blick wirkt die Entwicklung widersprüchlich. Die Mieten steigen 2026 deutlich, während Wohnimmobilien bundesweit im Jahresvergleich lediglich etwa 1,0 Prozent teurer wurden.
Der Unterschied lässt sich durch mehrere Faktoren erklären. Höhere Kreditzinsen verteuern den Immobilienkauf und begrenzen damit, welchen Kaufpreis Haushalte finanzieren können. Gleichzeitig weichen Menschen, für die Eigentum zu teuer geworden ist, länger auf Mietwohnungen aus. Das erhöht dort zusätzlich die Nachfrage.
Auf dem Mietmarkt treffen damit mehrere Entwicklungen zusammen:
- zu wenig verfügbarer Wohnraum in wirtschaftlich starken Regionen
- hohe Bau- und Finanzierungskosten für neue Projekte
- geringere Erschwinglichkeit von Wohneigentum
- anhaltend starke Nachfrage nach Mietwohnungen
- langsame Fertigstellung neuer Wohngebäude
Je länger das Angebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, desto schwieriger wird eine schnelle Entspannung. Besonders neue Mietverträge reagieren auf diese Knappheit.
Nach Einschätzung von vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt verschärft sich die Situation insbesondere in den Metropolen. Gleichzeitig erschweren die höheren Zinsen vielen Haushalten die Finanzierung eines Immobilienkaufs.
Kaufpreise steigen deutlich schwächer als Mieten
Der Wohnungsmarkt in Deutschland zeigt derzeit zwei unterschiedliche Geschwindigkeiten. Während neue Mietverträge teurer werden, haben sich Wohnimmobilien im dritten Quartal im bundesweiten Durchschnitt nur moderat verteuert.
Häuser und Wohnungen kosteten rund 1,0 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Innerhalb der einzelnen Segmente gibt es allerdings Unterschiede. Eigentumswohnungen legten stärker zu als Einfamilienhäuser, während Mehrfamilienhäuser nur ein geringes Preiswachstum verzeichneten.
| Bereich | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|
| Neuvertragsmieten | +3,5 % |
| Wohnimmobilien insgesamt | +1,0 % |
| Eigentumswohnungen | +2,3 % |
| Einfamilienhäuser | +1,3 % |
| Mehrfamilienhäuser | +0,5 % |
Damit steigen die Einnahmen aus neuen Mietverhältnissen wesentlich schneller als die Preise von Mehrfamilienhäusern. Für Investoren kann das die rechnerische Mietrendite erhöhen, für Wohnungssuchende bedeutet dieselbe Entwicklung dagegen eine wachsende monatliche Belastung.
Auch der Vergleich zum vorherigen Quartal ist aufschlussreich. Bei den Wohnimmobilien kam es bundesweit zuletzt kaum noch zu Preissteigerungen. In den sieben großen Metropolen lagen die Kaufpreise gegenüber dem zweiten Quartal sogar durchgehend leicht niedriger.
Hamburg führt bei den Immobilienpreisen
Bei der regionalen Entwicklung fällt Hamburg besonders auf. Die Immobilienpreise in Hamburg lagen im dritten Quartal 2026 um 2,4 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Damit verzeichnete die Hansestadt unter den sieben betrachteten Metropolen den stärksten Anstieg.
Frankfurt am Main folgte mit einem Plus von 1,6 Prozent. In Köln verteuerten sich Wohnimmobilien im Jahresvergleich um 1,4 Prozent. Stuttgart war dagegen die einzige der sieben Städte, in der auf Jahressicht ein leichter Rückgang registriert wurde.
| Region | Veränderung der Wohnimmobilienpreise zum Vorjahr |
|---|---|
| Deutschland | +1,0 % |
| Hamburg | +2,4 % |
| Frankfurt am Main | +1,6 % |
| Köln | +1,4 % |
| Stuttgart | -0,5 % |
Auffällig ist allerdings der kurzfristige Trend. Gegenüber dem zweiten Quartal 2026 gingen die Preise in allen sieben untersuchten Großstädten leicht zurück. Die Rückgänge bewegten sich je nach Standort ungefähr zwischen 0,4 und 0,9 Prozent.
Das zeigt, wie stark Jahres- und Quartalsvergleich auseinanderlaufen können. Gegenüber dem Vorjahr bleiben viele Immobilien teurer, unmittelbar zuletzt hat sich der Kaufmarkt jedoch abgeschwächt.
Auch in den Metropolen ziehen die Mieten weiter an
Bei den Mietpreisen in Großstädten bleibt die Lage angespannt. In den sieben großen deutschen Metropolen stiegen die Neuvertragsmieten im dritten Quartal im Durchschnitt um rund 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Die Entwicklung trifft Städte, in denen das Mietniveau ohnehin bereits hoch ist. Besonders problematisch wird die Situation für Haushalte, die kurzfristig umziehen müssen und nicht über Monate nach einem günstigeren Angebot suchen können. Familien benötigen zudem größere Wohnungen, bei denen das Angebot vielerorts besonders begrenzt ist.
Ein Anstieg um wenige Prozent klingt in einer Statistik zunächst überschaubar. Bei einer bereits hohen Ausgangsmiete summiert sich der Unterschied jedoch schnell. Steigt eine monatliche Nettokaltmiete von beispielsweise 1.400 Euro um 3,5 Prozent, entspricht das rechnerisch 49 Euro zusätzlich im Monat beziehungsweise 588 Euro im Jahr.
Die Prozentzahl allein beschreibt deshalb nur einen Teil der Belastung. Je höher die Ausgangsmiete ist, desto größer fällt der absolute Aufschlag aus. Für Haushalte mit engem Budget kann bereits ein vergleichsweise kleiner prozentualer Anstieg die Auswahl geeigneter Wohnungen deutlich verkleinern.
Zu wenig Neubau verschärft den Engpass
Ein zentraler Grund für die Entwicklung bleibt der schleppende Wohnungsbau in Deutschland. Nach Berechnungen zum langfristigen Wohnraumbedarf werden bis 2030 jedes Jahr ungefähr 320.000 zusätzliche Wohnungen benötigt.
Von diesem Niveau ist die tatsächliche Bautätigkeit deutlich entfernt. Für 2026 wird mit rund 185.000 Fertigstellungen gerechnet. Für 2027 liegt eine aktuelle Prognose bei etwa 195.000 Wohnungen, für 2028 bei rund 210.000. Selbst bei einer leichten Erholung würde damit weiterhin eine erhebliche Lücke zum errechneten Bedarf bestehen.
Die Ursachen reichen weit über die eigentliche Bauphase hinaus. Grundstückspreise, Materialkosten, Löhne, technische Anforderungen und Finanzierungskosten bestimmen, ob ein Projekt überhaupt wirtschaftlich umgesetzt werden kann. Hinzu kommen Planungs- und Genehmigungsverfahren, durch die zwischen Projektbeginn und Fertigstellung mehrere Jahre liegen können.
Für den Mietmarkt ist vor allem die Differenz zwischen benötigten und tatsächlich fertiggestellten Wohnungen entscheidend. Solange in gefragten Regionen deutlich weniger Wohnraum entsteht als nachgefragt wird, bleibt eine schnelle Entspannung bei neuen Mietverträgen schwer erreichbar.
Höhere Mieten allein lösen das Problem nicht automatisch. Zwar verbessern steigende Mieteinnahmen theoretisch die Kalkulation neuer Mietobjekte, gleichzeitig verteuern hohe Kreditzinsen und Baukosten die Projekte. Die Rechnung geht deshalb nicht in jedem Fall auf.
Höhere Zinsen bremsen den Immobilienkauf
Die Zinsentwicklung verändert nicht nur den Neubau, sondern auch die Entscheidung privater Haushalte zwischen Mieten und Kaufen. Ein Immobilienkredit kostet heute erheblich mehr als während der langjährigen Niedrigzinsphase.
Damit kann selbst ein stagnierender Kaufpreis zu einer höheren monatlichen Gesamtbelastung führen. Für Käufer zählt schließlich nicht nur der Preis der Immobilie, sondern auch die Finanzierung über oftmals mehrere Jahrzehnte.
Das führt zu einem doppelten Effekt. Einige Haushalte verschieben den Immobilienkauf und bleiben länger in ihrer bisherigen Mietwohnung. Andere suchen weiterhin auf dem Mietmarkt, obwohl sie unter günstigeren Finanzierungsbedingungen möglicherweise Eigentum erworben hätten.
Für Verkäufer setzt diese Entwicklung Grenzen. Steigen die Kaufpreise zu stark, sinkt die Zahl der Haushalte, die eine entsprechende Finanzierung tragen können. Das erklärt zumindest teilweise, warum die Kaufpreise momentan deutlich schwächer zulegen als die Neuvertragsmieten.
Was die Zahlen für Wohnungssuchende bedeuten
Eine bundesweite Mietsteigerung von 3,5 Prozent bedeutet nicht, dass jede angebotene Wohnung exakt um diesen Wert teurer geworden ist. Der deutsche Immobilienmarkt unterscheidet sich erheblich nach Stadt, Stadtteil, Wohnungsgröße, Baujahr und Ausstattung.
Trotzdem zeigt der Trend klar nach oben. Besonders Menschen, die einen neuen Vertrag abschließen müssen, bekommen die Wohnraumknappheit unmittelbar zu spüren. Gleichzeitig fehlen kurzfristig die Neubauten, die nötig wären, um das Angebot in angespannten Regionen deutlich auszuweiten.
Der Kaufmarkt liefert derzeit ebenfalls keine einfache Alternative. Die Preise steigen zwar wesentlich langsamer als die Mieten und gingen zuletzt in vielen Metropolen sogar leicht zurück. Hohe Finanzierungskosten halten die monatliche Belastung für Käufer jedoch auf einem hohen Niveau.
Die entscheidende Zahl bleibt deshalb nicht allein das Mietplus von 3,5 Prozent. Ausschlaggebend ist die wachsende Lücke zwischen vorhandenen Wohnungen und der Nachfrage in den gefragten Regionen. Solange deutlich weniger neuer Wohnraum entsteht als benötigt wird, dürfte der Druck bei Neuvermietungen vor allem in den Metropolen bestehen bleiben.