Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine richtungsweisende Entscheidung zum Thema Untermiete getroffen. Mieter dürfen ihre Wohnung zwar untervermieten, daraus jedoch keinen Gewinn erzielen, die monrose.de berichtet mit spiegel.de.
Das oberste deutsche Zivilgericht stellte klar, dass der Zweck der Untervermietung allein darin besteht, wohnungsbezogene Kosten zu decken. Das Urteil hat weitreichende Folgen für Mieter, die während eines Auslandsaufenthalts oder längerer Abwesenheit ihre Wohnung weitergeben möchten. Besonders in Großstädten dürfte die Entscheidung für Diskussionen sorgen.
BGH setzt klare Grenzen bei der Untermiete
Im Kern ging es um die Frage, ob ein Vermieter kündigen darf, wenn ein Mieter seine Wohnung gewinnbringend untervermietet. Der BGH bejahte dies nun eindeutig. Das berechtigte Interesse an einer Untervermietung liege darin, finanzielle Belastungen abzufedern, nicht aber darin, zusätzliche Einnahmen zu generieren.
Ein Richter erklärte im Rahmen der Verhandlung:
„Untervermietung soll entlasten, nicht bereichern.“
Mit dieser Aussage unterstreicht das Gericht den sozialen Charakter des Mietrechts.
Der konkrete Fall aus Berlin
Auslöser des Verfahrens war ein Fall aus Berlin. Ein Mieter hatte seine Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis der Vermieterin untervermietet. Dabei verlangte er monatlich 962 Euro Nettokaltmiete, obwohl er selbst lediglich 460 Euro zahlte. Zudem lag die verlangte Miete deutlich über der durch die Mietpreisbremse zulässigen Grenze.
Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Das Landgericht Berlin gab ihr recht, nun bestätigte der BGH diese Entscheidung endgültig.
Warum Gewinn aus Untermiete nicht zulässig ist
Nach Auffassung des Gerichts widerspricht eine gewinnorientierte Untervermietung dem Sinn des Mietrechts. Die Wohnung sei kein Anlageobjekt des Mieters, sondern diene der eigenen Nutzung. Eine zeitweise Weitergabe dürfe lediglich dazu beitragen, laufende Kosten wie Miete oder Nebenkosten zu decken.
Ein kurzer Überblick in kursiver Form:
Untermiete soll schützen. Sie soll stabilisieren. Sie soll nicht spekulativ sein.
Gerade in angespannten Wohnungsmärkten sei diese Abgrenzung besonders wichtig.
Streitpunkt Möblierung bleibt offen
Der betroffene Mieter argumentierte, die höhere Miete sei gerechtfertigt gewesen, da er die Wohnung voll möbliert überlassen habe. Dazu zählten unter anderem Fernseher, Soundanlage, Waschmaschine und Geschirrspüler. Einheitliche Berechnungsmodelle für einen Möblierungszuschlag existieren bislang jedoch nicht.
Ein Vertreter des Deutschen Mieterbundes erklärte dazu:
„Es fehlt an klaren gesetzlichen Regeln, wie Mobiliar angemessen eingepreist werden kann.“
Der BGH ließ diese Frage bewusst offen und entschied ausschließlich über das Gewinnverbot bei Untermiete.
Revision zurückgewiesen – Urteil rechtskräftig
Der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs wies die Revision des Mieters zurück. Damit ist das Räumungsurteil rechtskräftig. Für Mieter bedeutet dies: Wer seine Wohnung ohne Genehmigung und mit deutlichem Aufschlag untervermietet, riskiert den Verlust des Mietverhältnisses.
Ein Fachanwalt für Mietrecht ordnet ein:
„Das Urteil schafft Rechtssicherheit – allerdings zulasten jener, die Untervermietung als Geschäftsmodell verstanden haben.“
Was Mieter künftig beachten müssen
Nach dem BGH-Urteil sollten Mieter besonders sorgfältig vorgehen, wenn sie eine Untervermietung planen. Entscheidend ist, dass keine Überhöhung der Miete erfolgt und der Vermieter rechtzeitig informiert wird.
Wichtige Punkte für Mieter:
- keinen Gewinn aus Untermiete erzielen
- Zustimmung des Vermieters einholen
- Mietpreisbremse beachten
- Aufschläge transparent begründen
- Untermiete nur zur Kostendeckung nutzen
Diese Regeln helfen, rechtliche Konflikte zu vermeiden.
Übersicht: Erlaubt und nicht erlaubt bei Untermiete
| Aspekt | Zulässig | Unzulässig |
|---|---|---|
| Kostendeckung | ✔ | ✘ |
| Gewinnerzielung | ✘ | ✔ |
| Möblierungszuschlag | ungeklärt | überhöht |
| Untervermietung ohne Erlaubnis | ✘ | ✔ |
| Einhaltung Mietpreisbremse | ✔ | ✘ |
Die Tabelle zeigt, wie klar der BGH zwischen zulässiger und unzulässiger Praxis unterscheidet.
Bedeutung für den Wohnungsmarkt
Das Urteil dürfte Signalwirkung entfalten. Gerade in Ballungsräumen wird Untervermietung häufig genutzt, um von der angespannten Marktlage zu profitieren. Der BGH setzt nun eine deutliche Grenze und stärkt damit sowohl Vermieterrechte als auch den Schutz des regulären Mietmarkts.
In der Praxis bedeutet das: Wer untervermietet, muss genau rechnen und darf Untermieter nicht zur Einnahmequelle machen.
Was das Urteil langfristig verändert
Die Entscheidung könnte auch Gesetzesinitiativen beschleunigen, etwa zur klaren Regelung von Möblierungszuschlägen. Bis dahin bleibt die Linie eindeutig: Untermiete dient der Entlastung, nicht dem Profit. Für Mieter heißt das, sorgfältiger zu planen, für Vermieter bedeutet es mehr rechtliche Klarheit.